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戲罷曾無理曲時 - 多地總結宅基地改革試點經驗使用權放開可期

戲罷曾無理曲時

دوشنبه 1 بهمن 1397

多地總結宅基地改革試點經驗使用權放開可期

نویسنده: ming li   

  多地總結宅基地改革試點經驗使用權放開可期

  各地“三權分置”從各地經驗來看宅基地“三權分置”試點一年來在全國各地已有地方開展了初步嘗試。有關農民可以從使用權的流轉中獲得租金、紅利、獎金等收入。

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  “三塊地”改革,作為其中最受關注的一部分,宅基地如何放開?

  21 世紀經濟報道注意到,11 月以來,江西鷹潭、浙江溫州、麗水等多地,開始總結宅基地改革試點經驗,利用宅基地所有權、資格權、使用權 " 三權分置 " 改革試點,在不違背中央 " 城市居民不得購買宅基地 " 的底線下,進行了多種嘗試。

  放松,保持底線

  一直以來,宅基地相關改革,都被認為是“三地塊”改革中相對滯後的部分。

  21媒體注意到,近年來,中央及各級主管部門對宅基地的政策放松力度,正在不斷加大。

  2016年,包括原國土部在內的5個部委發布了“關於建立城市建設用地規模擴大與吸收農業轉移人口人數掛鉤機制的實施意見”,並提出了結合農村宅基地制度試點改革的要求。允許城市居民在集體經濟組織內自願退出或者轉讓宅基地。

  2017年底,原國土資源部發布了“關於支持貧困地區扶貧工作的意見”,建議允許農村集體經濟組織探索農村集體經濟組織,通過租賃合作,充分利用免費農舍和宅基地。

  2018 年 1 月,原國土資源部部長薑大明在 2018 年全國國土資源工作會議上提出,要完善農民閑置宅基地和閑置農房政策,探索宅基地所有權、資格權、使用權 " 三權分置 ",落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權,適度放活宅基地和農民房屋使用權。

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  11 月 19 日,國家發改委印發《關於總結推廣第二批國家新型城鎮化綜合試點階段性成果的通知》則在宅基地 " 三權分置 " 的基礎上再次強調,要鼓勵盤活利用閑置宅基地和房屋。

  同時,隨著宅基地使用權流轉在試點地區進一步推開,T92彎管河北鍛造廠“城市居民不得購買宅基地”這個一直以來宅基地改革的底線盡管未有松動,但表述方式有所改變。

  就在本月初,最高法發布《最高人民法院關於為實施鄉村振興戰略提供司法服務和保障的意見》,其中指出,對於違規違法買賣宅基地、違反土地用途管制、工商企業和城市居民下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館的行為,依法認定無效。

  不過有一點值得關注,無論哪項政策,對於城市居民利用宅基地使用權做非別墅大院和私人會館的其他合規用途的意見並未表示反對。

  楊偉民還表示,允許農村進城落戶的人口在全國范圍內出售宅基地的使用權,他的收入可以用作在城市購房的初始資金,同時允許城市人下鄉購買他們宅基地使用權。”

  有數據顯示,目前農村空置宅基地有3000萬畝,相當於目前所有城市建成區的37%,比城市目前所有的住宅用地的總量還多。因此,將少量農村空置宅基地搬到城市住宅用地上,可以大大降低土地價格,“應給予農民宅基地全部使用權,可以長期出租、流轉、抵押、繼承”。”

  中國社科院農村發展研究所研究員李國祥告訴21媒體,中央一直堅持“城市居民不得購買宅基地”的底線,與我國城市化進程不徹底、不穩定有關。我國農民工的獨特現象使得居民人口的城市化率高於居民人口的城市化率。然而,對於這些移徙工人來說,他們享受不到與城市人口同等的福利保障,例如工人的養老金保險和負擔得起的住房。在這種情況下,宅基地實際上承擔了農民工住房保障的角色。為農民工在城市中扮演“最後退卻”的角色。

  各地“三權分置”

  從各地的經驗來看,家園“三權分離”試點項目已在全國各地進行了初步嘗試。

  以浙江麗水為例,當地已確權登記農村宅基地 42.32 萬宗,約有 16.2 萬宗農村宅基地處於閑置或半閑置狀態,約占宅基地總數的 1/3,閑置宅基地面積約 4.5 萬畝,宅基地閑置情況嚴重。在開展了宅基地三權分置試點後,麗水通過 " 三權分置 ",全市已經辦理 " 宅基地及房屋使用權 " 證書 27 本,辦理抵押登記 9 宗,貸款金額 220 萬元。有關農民可以從使用權的流轉中獲得租金、紅利、獎金等收入。

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  而在一些地區還沒有推出簡單的宅基地試點之前,效果並不理想。2016年6月,安徽省發布了“關於去庫存促進房地產市場穩定發展的實施意見”,對自願退出家園的農民給予貨幣補償。

  有安徽土地研究人士告訴21媒體,這一套交易和補償機制,實施效果不甚理想。對於進城買房的農民來說,由於宅基地進入市場的預期可能性和遠高於補償價格的潛在價格,退耕和買賣宅基地的積極性不高。對於集體經濟組織內宅基地的潛在受讓者,一方面,沒有多少農民具有轉移資格。另一方面,傳統的宅基地申請流程不需要花錢。土地要素的資本屬性未能激活,轉讓兩端的積極性缺乏,使得宅基地在同一集體組織內部的流轉很難。

  因此,宅基地的“三權分割”使農民能夠在擁有所有權和資格權的條件下轉讓使用權,並以宅基地作為支撐農村住房、養老、休閑、文化教育等產業的模式,支持農村住房、老年休閑、文化教育等其他產業。成為一些試點地區的主要模式。

  然而,上海交通大學城市科學研究院院長劉士林認為,這也需要因地制宜。東部大城市和發達地區對宅基地的需求可能更大,使用權轉讓的可能性也可能更大。然而,中西部地區城市化水平較低,對宅基地的需求較小。即使土地流轉進一步開放,對提高地方城市化水平的作用也是有限的。

  另一方面,李國祥發現,在浙江等東部省份,在試點探索農民權益自願有償退出機制的過程中,農民往往願意放棄自己的宅基地而不是承包土地。由於這些地區具有較高的宅基地價值和較高的退出收益,而保留的承包土地保留了生產資料,而且當地城市網絡密集,一些小城鎮離承包土地不遠。這也使農民在沒有更好的工作選擇的情況下更容易繼續耕作。

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